Si tienes un apartamento en La Manga, Santiago de la Ribera, Los Alcázares o cualquier punto del Mar Menor y lo alquilas durante el verano, hay una pregunta que conviene resolver antes de que llegue la campaña de la renta: ¿cómo se declara ese dinero? La fiscalidad del alquiler turístico tiene fama de complicada, y no sin razón, porque entran en juego varios impuestos y la tributación cambia según cómo gestiones la vivienda. En esta guía, actualizada a 2026, te explicamos lo que un propietario de la zona necesita saber para hacer las cosas bien y evitar sustos con Hacienda.
Un aviso de partida: Hacienda ya tiene tus datos. Plataformas como Airbnb o Booking informan de las reservas, así que la opción de «no declarar» no solo es ilegal, es además fácilmente detectable. Vamos a lo importante.
¿Cómo tributa el alquiler turístico en el IRPF?
En la inmensa mayoría de los casos, cuando un particular alquila su vivienda a turistas sin prestar servicios de hotel, los ingresos se declaran en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario, dentro de la base general de la declaración (modelo 100). Es decir, se suman al resto de tus rentas y tributan según tu tramo.
Hay dos detalles que sorprenden a muchos propietarios:
- No se aplica la reducción del 60 %. Esa rebaja es solo para el alquiler de vivienda habitual. El alquiler turístico no tiene derecho a ella.
- Los días que la vivienda está vacía también cuentan. Por el tiempo en que no está alquilada, Hacienda exige declarar una imputación de renta (un pequeño porcentaje del valor catastral). Es decir, el inmueble «tributa» todo el año, aunque solo lo alquiles en agosto.
La frontera clave: ¿capital inmobiliario o actividad económica?
Aquí está el punto que más confusión genera y el que más dinero puede mover. Tu alquiler deja de ser un simple rendimiento del capital y pasa a considerarse actividad económica en dos supuestos:
- Prestas servicios propios de la industria hotelera durante la estancia: limpieza y cambio de ropa periódicos mientras el huésped está alojado, recepción, comidas, etc. Ojo: la limpieza a la entrada y salida o la atención telefónica básica no cuentan como servicios hoteleros.
- Tienes a una persona contratada a jornada completa para gestionar el alquiler.
Si caes en actividad económica, cambian tus obligaciones: alta censal (modelo 036/037), alta en el IAE epígrafe 685 (alojamientos turísticos extrahoteleros) y, como veremos, entra el IVA. La mayoría de propietarios particulares de la zona no llegan a este supuesto, pero conviene tenerlo claro porque la diferencia es importante.
La pregunta que decide casi todo no es «cuánto gano», sino «qué servicios presto». De ahí cuelga si eres un arrendador o un empresario a ojos de Hacienda.
¿El alquiler turístico lleva IVA?
Una de las dudas más repetidas, y donde más información errónea circula. La regla, a día de hoy, es clara:
- Alquiler vacacional sin servicios de hospedaje: exento de IVA. No repercutes IVA al huésped ni presentas declaraciones trimestrales. Es el caso de la gran mayoría de propietarios.
- Con servicios propios de hotel: IVA del 10 %, con sus obligaciones de facturación y liquidación trimestral.
Si has leído por ahí que «desde 2025 todo el alquiler turístico paga el 21 % de IVA», desconfía: eso no es así con carácter general para el propietario que alquila sin servicios hoteleros.
Qué gastos puedes deducir
Esta es la parte que suele jugar a tu favor. Frente a los ingresos, puedes deducir los gastos asociados a la vivienda, pero solo en proporción a los días que ha estado alquilada. Si la alquilaste 90 días al año, deduces aproximadamente el 25 % de esos gastos anuales. Entre los habituales:
- IBI, tasa de basuras y gastos de comunidad.
- Suministros (agua, luz, gas, internet) de los días alquilados.
- Seguro de la vivienda.
- Intereses del préstamo hipotecario y gastos de reparación y conservación.
- Amortización del inmueble.
- Comisiones de plataformas (Airbnb, Booking) y gastos de promoción.
- Honorarios de gestión, incluida tu asesoría.
Guarda todas las facturas y justificantes: sin ellos, el gasto no es deducible.
Las obligaciones que han cambiado (y conviene no ignorar)
El marco normativo se ha movido en los últimos años. Dos cosas que debes conocer:
- El modelo 179 está derogado. Desde el ejercicio 2024 lo sustituye el modelo 238 (directiva europea DAC7), que presentan las plataformas, no tú. El efecto práctico es el mismo: Hacienda recibe el detalle de tus reservas e ingresos.
- Registro Único de Arrendamientos y número de registro. La normativa estatal (RD 1312/2024) exige un número de identificación para los alojamientos de corta duración, imprescindible para anunciarse en las plataformas. A esto se suma la normativa turística de la Región de Murcia para viviendas de uso turístico.
Si no resides en España
Si eres propietario no residente (algo frecuente en la zona del Mar Menor, con muchos titulares extranjeros), no tributas por el IRPF sino por el IRNR mediante el modelo 210, con reglas y tipos distintos según seas residente en la UE o fuera de ella. Es un caso que conviene revisar con un asesor para no pagar de más ni de menos.
¿Por qué contar con una asesoría de la zona?
La fiscalidad del alquiler turístico no es imposible, pero sí tiene suficientes matices —calificación de la renta, prorrateo de gastos, imputaciones, no residentes, normativa turística regional— como para que un error salga caro, ya sea en forma de sanción o de impuestos pagados de más.
En Alte Método Asesores llevamos más de 25 años en San Javier ayudando a propietarios y empresas de la comarca a cumplir con Hacienda de forma correcta y optimizada. Conocemos la realidad del Mar Menor y la casuística de las viviendas turísticas de la zona. Si quieres dejar de adivinar, puedes ver nuestro asesoramiento fiscal o acordar una cita y lo revisamos contigo. Y si te interesa el calendario general, te puede servir nuestra guía sobre la declaración de la renta.
Este artículo tiene carácter informativo y no sustituye al asesoramiento profesional personalizado. La normativa fiscal puede cambiar; consulta tu caso concreto antes de tomar decisiones.
Preguntas frecuentes
¿Cómo se declara el alquiler turístico en la renta? Por norma general, como rendimiento del capital inmobiliario en el modelo 100 (base general), sin la reducción del 60 % del alquiler de vivienda habitual. Si prestas servicios de hotel o tienes un empleado a jornada completa, tributa como actividad económica.
¿Tengo que darme de alta como autónomo para alquilar mi piso en La Manga? Si te limitas a alquilar la vivienda sin servicios propios de hotel, normalmente no es necesario darse de alta como actividad económica. Sí lo es cuando prestas servicios hoteleros o gestionas el alquiler con personal contratado a jornada completa.
¿El alquiler vacacional lleva IVA? Sin servicios de hospedaje, está exento de IVA. Solo se aplica IVA (del 10 %) cuando se prestan servicios propios de la industria hotelera durante la estancia.
¿Qué gastos puedo deducir de mi vivienda turística? IBI, comunidad, suministros, seguro, intereses de la hipoteca, reparaciones, amortización, comisiones de plataformas y honorarios de gestión, siempre en proporción a los días que la vivienda ha estado alquilada y con factura.
¿Qué pasa si no declaro los ingresos del alquiler turístico? Hacienda recibe tus datos directamente de las plataformas (modelo 238 / DAC7), por lo que detectar la falta de declaración es sencillo y conlleva sanciones y recargos. Declarar correctamente, además, te permite deducir gastos y pagar solo lo que corresponde.